В России прошла тихая революция в области регулирования отношений найма жилых помещений — принято постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 №23-П
Как было раньше
На рынке “аренды жилья” (договор найма) преобладают краткосрочные договоры, заключаемые на срок менее года между собственником квартиры и нанимателем.
Обычной практикой является включение в такие договоры норм о праве сторон в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив вторую сторону за определенный срок.
Это позволяло наймодателям (собственникам квартир) относительно свободно расторгать договоры с нанимателями (арендаторами).
Но казус в том, что нормы Гражданского кодекса позволяют расторгать договоры найма (“аренды квартир”) только в судебном порядке и только в случае двукратного невнесения арендной платы нанимателем в установленный срок.
Таким образом, наниматель (“арендатор”) защищен законом, баланс защиты смещен именно в сторону интересов нанимателя, так как государство в первую очередь рассматривает квартиру как жилище, социальную ценность, обеспечивающую права нанимателя на достаточный уровень жизни.
Что разъяснил Конституционный Суд
Договор найма жилого помещения (“аренды квартиры”) может предусматривать основания для его одностороннего внесудебного расторжения наймодателем (собственником квартиры), однако основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя, а суд при рассмотрении спора нанимателя и наймодателя в связи с односторонним расторжением договора последним оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением названных условий в договоре и их использованием наймодателем.
Что это значит и как теперь сдавать квартиру в аренду
Фактически положения договор “аренды” квартир о праве наймодателя (собственника) немотивированно отказаться от договора, расторгнуть его в одностороннем порядке, теперь являются нелегитимными. Расторжение договора собственником может быть обусловлено только нарушениями договора со стороны нанимателя (“арендатора”). При этом такое нарушение должно существенно нарушать интересы наймодателя.
Включая в договор условия о праве собственника на немотивированное расторжение договора, собственник рискует оказаться в положении ответчика в суде с перспективой взыскания с него убытков за неправомерные действия, нарушение прав нанимателя.
Однако механизм легального немотивированного расторжения договора все же существует. Как собственнику обезопасить себя при заключении договора, Вас могут проконсультировать специалисты YOULEGAL.
No responses yet