Аренда «дешевле»
Друзья, спешу вас поздравить, если вы задаетесь вопросом, обозначенным в заголовке, значит у вас достойная финансовая составляющая жизни и вы себе можете позволить выбирать.
После роста цен на жилье в 2020 м году предрекали обвал цен. «Ну вот, цены пошли вниз». Однако анализ статистических данных показывает, что коррекция цен вниз на краткосрочном интервале на любом долгосрочном интервале выглядит как колебания в рамках продолжающегося восходящего тренда, в рублях цены на жилье продолжают свой рост на интервале 5-10 лет. Более того, если раньше справедливым было утверждение «Цены в долларах не растут», то теперь и данный тезис неактуален.
Со ставками аренды ситуация обратная – они колеблются примерно на одном уровне уже многие годы.
Это подталкивает к выбору в сторону аренды квартир. Однако допустима ли данная стратегия, если вы хотите приобрести собственное жилье?
Жилья вводится все больше. Оно становится доступнее?
Показатели ввода жилья в Москве растут из года в год. 2022 год будет не таким успешным для строительной отрасли, однако сложно не заметить, как в Москве вырастает все больше и больше новостроек. Город последовательно проводит программу редевелопмента бывших промзон и реновации старого фонда жилья.
Это позволяет удовлетворить любые запросы на локации, даже в старых границах Москвы.
Окно возможностей, которое открылось в 2020 м году при относительно невысоких ценах и доступной льготной ипотеке, быстро закрылось в связи со стремительным ростом цен на жилье.
Текущее окно возможностей — субсидированные ипотечные программы. Застройщики и банки предлагают все больше разнообразных программ ипотеки: льготная, субсидированная, смешанная, с пониженной ставкой на весь период и в первый год, семейная и т.д. Ставки от 0,1 до 5 процентов стали обыденностью. Об этом можно было только мечтать в 2019 г. Стоит брать?
Льготных программ ипотеки все больше, кредиты по ипотеке все больше
Мы наблюдаем ситуацию, когда семьи, которым не удалось накопить жилой фонд в предыдущих поколениях, вынуждены брать ипотеку на все более длительный период.
Если до 2018 года средний срок выплаты ипотеки составлял 7-10 лет, то теперь ипотеку берут на срок более 20 лет, при этом ее досрочное погашение становится невыгодным, так как «льготные» ставки ипотеки ниже официального уровня инфляции.
Покупатели вынуждены на длительный срок обременять себя ипотечными финансовыми обязательствами, перспективы рефинансирования которых отсутствуют (так как льготные программы ипотеки не подлежат рефинансированию).
Многие поколения в период СССР бесплатно получали жилой фонд, затем имели возможность его приватизировать. Даже в 90-е годы, которые считаются экономически тяжелым периодом в жизни нашей страны, для работников за счет предприятий строились квартиры, передавались в муниципальный фонд и затем безвозмездно передавались в собственность через приватизацию.
Теперь данный устаревший жилой фонд нужно использовать в качестве первоначального взноса на приобретение «приличного» жилья в новостройке.
И при этом ипотека берется на длительный период. Момент, когда можно будет жить в собственном жилье, не будучи обремененным финансовыми обязательствами, откладывается на десятилетия вперед.
Рынок таким образом изымает часть свободного капитала семей как экономических агентов, вынуждая все больше участвовать в экономическом обмене. В снижении цен на жилье не заинтересованы ни застройщики, ни банки, ни государство, ни рынок в целом. Высокие цены на жилье — гарантия продолжения деловой активности покупателя.
При относительно доступной покупке жилья за счет льготных программ, продать приобретение в новостройке будет крайне сложно, так как цены изначально были завышены, покупатель вторичного жилья не сможет взять кредит на таких же льготных условиях, единственным выходом для продавца будет — делать хороший дисконт.
При этом субсидированные программы застройщика зачастую распространяются только на сумму кредита до 12 млн руб.
Если нет квартиры в запасе на первоначальный взнос, остается копить (пока копите, рынок меняется), либо снижать комнатность квартиры (в Москве в этой сумме в приличном районе можно приобрести студию — однокомнатную квартиру).
Вывод
Если нет квартиры в запасе на первоначальный взнос, относительно доступно можно купить в новостройке малоформатное жилье, но только с ипотекой на десятилетия вперед. Продать будет сложнее. Но нужно ли будет приобретенное малоформатное жилье через 10 лет? А если нужно улучшать жилищные условия? — Продавать с убытками и переезжать в квартиру побольше? А будет ли возможность купить квартиру побольше? Остается арендовать?
А пока будете арендовать, жилье будет становиться доступнее? Вот это кажется маловероятным.
Что делать в итоге? Никто не даст универсальный ответ. Возможности выгодной покупки квартиры на рынке есть всегда. Принципиальное значение играет правильный выбор объекта вложения, как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях.
К кому обращаться для поиска подходящего варианта — YOULEGAL
No responses yet