Покупка квартиры по заниженной цене. Рискует покупатель.

Сегодня рассказываю, чем на самом деле опасно приобретение квартиры по заниженной цене.

Эта тема уже неоднократно поднималась на просторах Интернета, но сейчас разъяснение даст не просто агент и эксперт, а кандидат юридических наук, который много лет занимается юридической практикой.

Кратко расскажу суть проблемы. Бум роста цен на недвижимость в 2020-2021 г.г., когда цена квартир выростала на 40, 50, 100 процентов, привел к тому, что инвесторы, заходившие в покупку по низким ценам, условно говоря, «попадают» на большой налог при продаже квартиры. Скажем, покупали за 8 млн, теперь цена 15 млн. Налог подлежит уплате с образовавшейся разницы, то есть с 7 млн, и составит 910 тыс. руб.

Не желая уплачивать этот налог, продавцы предлагают покупателям не отражать в договоре купли-продажи всю стоимость покупки. На оставшуюся сумму либо оформляют соглашения об оплате неотделимых улучшений квартиры (ремонт и пр.), либо оформляют расписки, или берут деньги просто на честном слове, «просто так».

К сожалению, сейчас на рынке значительная масса квартир безальтернативно предлагается к покупке именно с занижением цены. Если покупатель не соглашается на такие условия, продавец предлагает покупателю из своего кармана дополнительно оплатить сумму налога, то есть «накинуть» НДФЛ к цене квартиры.

В этой связи многие покупатели соглашаются на покупку с занижением стоимости. Эйфория, в некоторой степени влюбленность в квартиру после долгих поисков делают свое дело, покупатель не хочет отказываться от сделки.

Несмотря на то, что продавцы рискуют быть привлеченными к ответственности за неуплату налога, больше всего рискуют именно покупатели.

В чем же риски для покупателя?

Первое.

Покупатель, соглашаясь на приобретение квартиры по заниженной стоимости, увеличивает свою налогооблагаемую базу при последующей продаже квартиры, если с момента покупки не истечет пятилетний срок владения.

Умножьте сумму занижения на 13 процентов и получите дополнительные расходы покупателя при последующей продаже квартиры.

Второе.

К сожалению, иногда сделки купли-продажи оспаривают и признают недействительными. В случае признания сделки недействительной по какому-либо из оснований, покупатель должен будет вернуть квартиру продавцу, а покупателю присуждается к возврату сумма, отраженная в договоре, то есть для покупателя возникает риск не получить сумму, реально уплаченную по договору.

Третье.

Покупка квартиры по заниженной стоимости может стать основанием для отказа в признании покупателя добросовестным приобретателем, что не позволит покупателю пользоваться иммунитетом при предъявлении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Такое бывает, если лицо, у которого была приобретена квартира, не имело права ее отчуждать. Например, в случае продажи квартиры без согласия второго супруга.

И, напоследок четвертое, самое интересное.

Речь пойдет о возможном банкротстве продавца. Количество банкротств физических лиц увеличивается в последние годы, при этом суды используют прокредиторский подход и все чаще признают недействительными подозрительные сделки должника с неравноценным встречным предоставлением по искам финансового управляющего.

Покупка квартиры с занижением стоимости может указывать на неравноценность встречного предоставления по сделке со стороны покупателя, что дает основания признать недействительной данную сделку как подозрительную по правилам Закона о банкротстве.

В этом случае квартира вернется в конкурсную массу, а покупатель вместо денег получит право требования к обанкротившемуся продавцу, и вероятность получить хоть сколько-нибудь сопоставимую сумму с уплаченной ценой стремится к нулю.

И, к сожалению, уже есть реальные примеры, когда покупатель не смог доказать, что уплаченная цена за недвижимость в действительности была выше стоимости, указанной в договоре, покупатель получил статус конкурсного кредитора и лишился приобретенной недвижимости.

Поэтому я крайне не рекомендую соглашаться на покупку квартиры с занижением стоимости в договоре.

А если вы хотите защитить вашу сделку от юридических рисков, обращайтесь к надежным юристам и агентам по недвижимости. На рынке не так много агентов с юридическим образованием.

Команда YOULEGAL